כשהייתי ילד, אמא שלי לימדה אותי כל מיני לקחים וחכמות על החיים. כל מיני משפטים שנתקעו לי בראש עד היום, וגורמים לי כמבוגר והורה לילדים בוגרים בעצמי להעריך כל פעם מחדש את התבונה שבגיל ובניסיון. לימים גדלתי, ובחרתי את דרכי המקצועית בשוקי ההון והכלכלה, מקומות שאמי דווקא היתה מאוד לא מחוברת אליהם (אם כי את החוש היזמי ירשתי ממנה), אבל – ואולי דווקא בשל כך – משפט אחד שהיא לימדה אותי כשהייתי צעיר, בהקשר הכלכלי, תפס את מקומו אצלי בראש: “יש שלושה פרמטרים שאתה צריך לבדוק כשאתה קונה דירה: מיקום, מיקום ומיקום”. נכון, היא לא המציאה את זה, אבל היא הכירה לי את התפיסה הזו.
כמה עשרות שנים קדימה, ואני חייב להגיד שכשאני בוחן לאחור את כל עסקאות הנדל”ן שהכרתי (בעיקר של אחרים, וטיפ-טיפה שלי), לא יכולתי להסכים יותר עם האבחנה הזו. נכון, יש סוגי נדל”ן שיצייתו יותר לאמירה הזו, ויש סוגי מוטיבציה לעסקה שיתכתבו יותר טוב עם הלוגיקה הזו, אבל בגדול – ככל שמטרת רכישת הנדל”ן היא להרוויח כסף לאורך זמן, אין פרמטר יותר חשוב ממיקום כדי להשפיע על המשתנה הזה.
יש סיבה מדוע נדל”ן שמרוחק (אפילו קצת) ממרכזי תעסוקה / מגורים / תיירות / אקדמיה, יהיה זול משמעותית מיחידה נדל”נית זהה ב”מרכז העניינים”. והסיבה הזו לא הולכת להשתנות בקרוב: הטבע האנושי. האדם הוא חיה קבוצתית, שמתקהלת וזקוקה לקשרים בין-אישיים ותמיכה הדדית. הקרבה הפיזית למוקדים משותפים היא ערך שמשתקף במחירי הנדל”ן. וכמובן, עד להודעה חדשה, האדם מתנייד על רגליו. ואחרי מרחק של כמו מאות מטרים, או יארדים, ההליכה הזו כבר הופכת ממשהו זניח למטלה, וגם למטלה הזו יש מחיר (בזמן, בעלות, בלוגיסטיקה, בתכנון).
כלומר – הנדל”ן ה”מרכזי” משקלל במחירו שני פרמטרים נוספים, מעבר למבנה עצמו – את היכולת לפגוש באנשים נוספים עם מכנה משותף דומה לשלך, ואת היעדר הצורך בתחבורה כל שהיא ממקום למקום. הפרמיה הזו, תוספת המחיר הזו, היא הפער שתמצאו בין דירה על הראמבלס בברצלונה, לבין דירה שרחוקה ממנה רק 7 דקות הליכה.
דבר נוסף שלמדתי הוא, שגם שני רחובות שונים, באותו אזור ממש (כלומר, ללא פערי הקירבה האלו), יכולים לייצר פער מוצדק של מחיר ביניהם. אתם מכירים את זה – רחוב ליד, אבל שייך לשכונה אחרת, עם שכנים בעייתיים או תשתיות רעועות. הרבה פעמים משקיעים מתפתים וקונים את הקירבה הזו, מתוך הימור שהרחוב הבעייתי “יידבק” בנתונים הטובים של הרחובות היקרים יותר שמצידו השני. במציאות, זה קצת כמו לקנות מניות בסטארט-אפ – זה יכול לעבוד, אבל סביר להניח סטטיסטית, שזה לא יקרה. וככל שזה לא ייקרה, הפער במחירים ימשיך להתרחב, ולא רק שהמשקיע לא ירוויח מסגירת הפער, הוא יפסיד באופן יחסי את עליית המחיר מכל עסקה אחרת שיכול היה לעשות בזמן הזה.
מתי עסקה כזו יכולה להיות מעניינת – שוב, כמו בסטארט-אפ, אם יש לך מידע נוסף מעל השוק. למשל – יש תכנית פינוי-בינוי ברחוב הבעייתי, שישפר את האלמנטים הגרועים בו, ויאפשר למתג אותו קרוב יותר לאזור המוצלח מצידו השני. אם יש לכם מידע על תכנית כזו, או טוב יותר – גם יכולת להשפיע עליה – בדיוק כמו בסטארט-אפ שאתם מבינים טוב יותר מאחרים איך ומדוע הוא יפרוץ קדימה ויכבוש נתחי שוק, ואולי אפילו תוכלו לסייע לו בכך – אז המחיר שאתם משלמים הוא זול ביחס לפוטנציאל, כי אתם יודעים לתמחר אותו טוב יותר מאחרים. וזו עסקה מוצלחת, לא רק בנדל”ן, בכלל.
אני רוצה להעיר על החישוב של תשואה לנכס, שעושים גם משקיעי הנדל”ן למגורים, וגם משקיעי הנדל”ן המסחרי על סוגיו. התשואה על הנכס היא חישוב פשוט של כמה מקבלים משכר דירה על הנכס לשנה (נטו, אחרי הוצאות), לעומת (חלקי) כמה הוא עלה. אם קיבלתי הכנסה שנתית נטו של 50 אלף דולר על השקעה של מיליון דולר, יש לי תשואה של 50 אלף לחלק למיליון, שזה 5%. התשואה הזו צריכה להיות דומה להשקעה באגרת חוב בסיכון מקביל. לדוגמא, דירה למגורים בשכונה טובה עם ביקוש גבוה ותשתיות חזקות, תהיה דומה להשקעה באגרת חוב של ממשלה יציבה, או חברה מאוד גדולה וחזקה. משרד עם שוכר גרוע במרכז מסחרי נידח צריכה לייצר תשואה של אג”ח עם דירוג נמוך, או בלי דירוג בכלל, של חברה שעתידה אינו ברור.
החישוב הזה, הגם שהוא ברור ומיידי למשקיעים מקצועיים, יכול להיות מאוד מטעה ומסוכן למשקיע הקטן. אני מציע לא להסתמך עליו, בוודאי לא באופן בלעדי, בשיקולים לבחירת נכס. הסיבה היא, שאין לכם באמת מושג. אם שילמתם יותר מדי על הנכס, פרדוקסלית זה יוריד את התשואה עליו (כי אתם תקבלו על השכירות אותו דבר, אבל תחשבו את זה לפי עלות גבוהה יותר. מתמטית, זה פשוט ייתן תשואה נמוכה יותר במונחי תשואה). אז לא רק שקניתם ביוקר, אתם חושבים עכשיו בטעות שהנכס שקניתם יותר בטוח, כי התשואה עליו נמוכה יחסית.
עוד דוגמא לעיוות היא בצד ההכנסה – קניתם משרד עם שוכר מעולה, שחתם עם המשכיר הקודם על חוזה במחיר שוק גבוה מדי ביחס לשוק הנוכחי (אולי הוא עשה טעות והבין את זה בדיעבד, אולי סך מחירי השוק ירדו, אולי מצב המשרד היה טוב יותר), ובחידוש החוזה כבר לא תצליחו לקבל את אותו המחיר. עכשיו נוסחת התשואה משתנה לחלוטין, ולא לטובתכם.
יש נכסים שנסחרים בסביבת תשואה (כלומר, ליד נכסים אחרים) מסויימת, אבל מציעים ספציפית תשואה יותר גבוהה. לדוגמא, בשכונה שבה נכסי נדל”ן מסוג מסויים יימכרו ב 1 מ’ דולר ויושכרו לשנה ב 50 אלף דולר, יהיה נכס שיוצע למכירה ב 850 אלף דולר. זו דרכו של השוק להגיד לכם – תשואה יותר גבוהה, כלומר נכס בסיכון. תמצאו את הסיכון הזה. אבל אולי, אחרי שתחפשו טוב ותבינו מה הסיכון, תחליטו שהוא עשוי להשתלם לכם, ותקנו את הנכס על אף שהתשואה שלו סימנה לכם להיזהר.
האם לקנות נדל”ן להשקעה, או לא?
עם השנים למדתי להבין, שבסופו של דבר, הסיבה הטובה ביותר – ולפעמים היחידה – להקצות משאבים לרכישת נדל”ן להשקעה, היא מינוף בריא. למה הכוונה במינוף בריא? נתחיל במינוף. מינוף היא היכולת לקבל הלוואה ממישהו אחר כדי להשקיע אותו ולהנות מהרווחים בעצמך. אם אתם משקיעים בחשבון ברוקראז’ בארה”ב, תוכלו לקבל מינוף על כל דולר שאתם משקיעים מהברוקר עצמו, כדי לרכוש מניה בסכום שהוא מעבר לכספים שלכם. זה כמובן מייצר הזדמנות יותר גדולה להרוויח, יחד עם סיכון גדול יותר להפסיד את הכסף שהשקעתם. למנף להשקעה במניות זה מהלך שלא מתאים לרוב המשקיעים, משתי סיבות. הראשונה היא, שהמשקיע הממוצע עלול להתפתות למניות מסוכנות, או להקצאת כספים לא חכמה (קניתי בהכל מניית מם, כי היא עלתה חזק). במקרה כזה, מינוף יכול להעלים את ההון העצמי מהר מאוד, בירידות החזקות שיגיעו. הסיבה השניה היא, שלפעמים אנחנו צריכים את הכסף – או חלקו – בזמן מפתיע, ודווקא אז ההפסדים הגדולים יכולים להגיע, ו”לקבע” את ההפסד. לא נוכל לקבל עוד מינוף אח”כ כדי לנסות להפוך את הגלגל.
מינוף בריא, לתפיסתי, הוא להשקיע כסף של אחרים בהשקעה פחות תנודתית, נושאת הכנסה קבועה, שיותר קשה למכור אותה (ולכן היא “מקובעת” אצלנו בראש כהשקעה לטווח ארוך), ושם רווח קטן הופך לרווח גדול לאורך זמן, בסיכון נמוך. כולנו מכירים את התרגיל הנדל”ני הזה, הוא נקרא “משכנתא”, והוא מתגמל היטב אנשים שמתמידים לרכוש נדל”ן להשקעה בכספם של אחרים.
נכון, שווי נדל”ן יכול גם לרדת, והנכס עשוי לעמוד ריק ללא הכנסה משכירות, ואלו סיכונים שצריך לתמחר, וזה מה שמחזיר אותי לתחילת הדברים – מיקום, מיקום, מיקום. השקעה בנכס במיקום מצוין, תאפשר לנו לחמוק מהיעדר שוכר לאורך זמן – תמיד יהיה ביקוש לשכירות, גם אם בשכר דירה נמוך יותר. עדיף קצת פחות מאשר אפס מוחלט. בנוסף, לנדל”ן מרכזי יש תכונה לאבד פחות שווי בזמנים רעים, ולהתאושש ראשון בחזרה לזמנים טובים.
בנוסף, וזה בעיניי המפתח להשקעה בנדל”ן ממונף, ומה שמבדיל את האנשים שאיכשהו רק מתעשרים מנדל”ן לכאלו שלפעמים אין להם את ה”מזל” הזה, האופציה הטובה ביותר היא לא לבנות (רק או בכלל) על ההכנסה השוטפת בתור החזר המשכנתא, אלא לממן אותה מהשוטף. נכון, לא תמיד זה פשוט, אבל מי שמשתמש בכל שכר הדירה כדי להחזיר את המשכנתא, יכול לגלות שבמקרה של תקלה, הוא נכנס לחוב (או הלוואה כדי לשלם את המשכנתא, שתמיד תהיה בריבית גבוהה יותר מהמשכנתא עצמה, או פריסה מחדש של משכנתא עם חוב יותר גבוה), ולאורך זמן עשוי להפסיד כסף כתוצאה מהוצאות ריבית עצומות, או מאילוץ למכור את הנכס במחיר הפסד.
סיפורי ההצלחה הכי גדולים שראיתי, היו של מי שהשכילו להחזיר את ההלוואות מהכנסה אחרת (נאמר, משכורת) ולצבור נכסים שעם הזמן “משתחררים” מהמשכנתא. ככל שיש נכסים כאלו, ניתן לקחת מהם משכנתאות חדשות ולקנות נכסים נוספים וכך הלאה, וזה, חברים, מה שהופך השקעה בנדל”ן לכדאית. העניין הוא, שצריך לשם המהלך הזה תכנון קדימה, הסתפקות במועט בהווה (כדי להקדיש כספים להחזר חוב), והמון סבלנות. ואלו כבר מצרכים הרבה יותר נדירים למשקיע הממוצע.
והתייחסות קצרה למניות, שהמשיכו לעלות גם השבוע. למה? התשובה הקצרה – ככה. התשובה הלא הרבה יותר ארוכה – כבר הסברתי בסקירות קודמות, שהמגמה ארוכת הטווח של השווקים היא עליות. המגמה הזו נשענת על יסודות כלכליים חזקים, וכל הפרעה בדרך היא רק עצירה למנוחה. כל עוד לא “יפריע” לשוק משהו – הוא יעלה.
נתראה באיגרת של השבוע הבא, או במהלך השבוע – אם לא אצליח להתאפק עד אז...